توازن الطلب والعرض يدعم استقرار سوق العقارات في دبي

حول الصورة العامة للسوق:

“مر علينا نحو 12 يوماً من هذه الأزمة، ولا يتحرك سوق العقارات كسوق الأسهم. تستغرق بيانات المعاملات من 45 إلى 90 يوماً لتعكس بشكل كامل توجهات السوق الفعلية، سواء من المشترين أو البائعين أو المطورين”.

“ما يمكنني قوله بثقة الآن هو أن طلب المشترين ثابت في معظم نطاقات الأسعار. البائعون صبورون، والمشترون انتقائيون لكنهم ملتزمون. هذا التوازن قائم”.

“ويستمر هذا التوازن لأن هذا السوق قد نضج بالفعل، والأسس الهيكلية أقوى من أي وقت مضى – مشترون ذوو جودة أعلى، ورافعة مالية أقل مضاربة، وحكومة تستجيب للغموض بسرعة ووضوح. لقد اكتسبت دبي مرونتها. هذه اللحظة اختبار آخر لها، وحتى الآن، يجتاز السوق هذا الاختبار بنجاح.”

حول مسألة المبيعات المتعثرة

“نتلقى استفسارات من مشترين يبحثون عن صفقات بأسعار مناسبة، لكن ما لا نراه هو عدد كبير من البائعين يقبلون البيع بأسعار أقل من مستويات ما قبل النزاع”.

“عندما يوجد ضغط، فالنزاع نفسه ليس هو السبب الرئيسي، قد يكون النزاع هو الشرارة، لكن السبب الكامن وراءه يختلف من بائع لآخر. عدد قليل منهم تحملوا مخاطر مالية تفوق قدرتهم، والآن يشعرون بهذا الضغط. هذه حالة مالية شخصية، وليست اتجاهاً سوقياً.”

“ثم هناك فئة مختلفة تماماً يميل الناس إلى تجاهلها: المستثمرون الذين دخلوا السوق بين عامي 2020 و2022 وشهدوا ارتفاع قيمة عقاراتهم بنسبة 200%، وأحياناً بنسبة 300%”.

“بعض المستثمرين الآن متحمسون لجني الأرباح، ليس لأنهم في ضائقة مالية، بل لأن الأرقام منطقية. حتى لو قبلوا بخصم طفيف خارج أوقات الذروة، فإنهم سيحققون عوائد استثنائية. لا يمكن وصفهم جميعاً بـ”البائعين المتعثرين”. إنها ديناميكية مختلفة تماماً، وفهم هذا التمييز مهم”.

“معظم البائعين متمسكون بموقفهم، ولهم كل الحق في ذلك. ان كل مالك عقار في دبي اشترى خلال فترة عدم اليقين حقق مكاسب كبيرة. هذا ليس مجرد كلام، بل هو واقع هذا السوق”.

“تؤكد البيانات ذلك. في العام الماضي، بلغ عدد صفقات الفيلات التي تزيد قيمتها عن 40 مليون درهم إماراتي 129 صفقة، بإجمالي 11.5 مليار درهم إماراتي. 55 صفقة فقط منها كانت مرهونة، وكانت النسب مماثلة للشقق التي تزيد قيمتها عن 10 ملايين درهم إماراتي. يختلف هذا السوق هيكلياً عن سوق عام ٢٠٠٩، حين كانت المضاربة منتشرة على نطاق واسع والرافعة المالية متفشية. أما اليوم، فالمشترون ذوو نظرة طويلة الأجل، ويملكون سيولة نقدية كبيرة، وملتزمون”.

“من الطبيعي تماماً أن يتوقف الناس مؤقتاً حتى تتضح الأمور. لكن التوقف المؤقت لا يعني الانهيار. وبمجرد انتهاء هذه المرحلة، أتوقع أن يتحسن أداء البائعين، لا أن ينخفض.”

حول ما يبحث عنه المشترون

“عندما تظهر قيمة حقيقية في هذا السوق يتحرك المشترون بسرعة فالكثير منهم ينتظرون هذه اللحظة تحديداً ومن الجدير بالذكر أن انخفاض الأسعار لا يأتي من فراغ. لا بد من وجود سبب سلبي. هذه هي حقيقة أي سوق، بغض النظر عن السبب الجذري”.

“ما أود التنبيه إليه هو استخدام مصطلح “الأصول المتعثرة”. فنحن لا نشهد حالياً انخفاضات كبيرة في أسعار الأصول بكميات ملحوظة. ويجد المشترون الذين يبحثون عن هذه الفرص أن السوق لا يستجيب لتوقعاتهم”.

“حتى كبار المطورين العقاريين – إعمار، ودبي القابضة – يظهرون انضباطاً تاماً، كما هو متوقع من مؤسسات خاضت غمار دورات مماثلة من قبل. لا تغييرات في الأسعار، ولا تغييرات في خطط السداد. إنهم يحددون توجه السوق، وهذا التوجه مستقر حالياً”.

حول السيولة ورأس المال في السوق:

“الأرقام تتحدث عن نفسها. فقد بلغ عدد الصفقات بين 2 و5 مارس 1804 صفقة بقيمة 5.94 مليار درهم إماراتي، بما في ذلك 11 صفقة تتجاوز قيمتها 40 مليون درهم إماراتي، بإجمالي يقارب 992 مليون درهم إماراتي. وفي يوم الجمعة الموافق 6 مارس وحده، بلغ عدد الصفقات 494 صفقة بقيمة 2.07 مليار درهم إماراتي”.

“هذه ليست أرقام سوق في حالة تراجع. رأس المال متوفر، ورأس المال نشط، والمستثمرون الجادون ما زالوا يستثمرون بكثافة. السيولة ليست هي المشكلة هنا”.

حول مرونة سوق دبي

“لقد قمت بتاسيس شركتي في دبي في عام ٢٠٠٩ خلال الأزمة المالية العالمية، وشهدتُ منذ ذلك الحين تقلبات السوق في مختلف الأحداث الجيوسياسية”.

“ان كل انكماش في تاريخ سوق العقارات بدبي أعقبه انتعاش تجاوز فيه السوق ذروته السابقة. فبعد أزمة ٢٠٠٩، تعافى السوق وشهد انتعاشاً ملحوظاً خلال عام ٢٠١٤. ثم بلغ السوق أدنى مستوياته خلال فترة التصحيح بين عامي ٢٠١٥ و٢٠١٩، ليمهد الطريق لأقوى موجة صعود شهدها السوق على الإطلاق”.

“وفي أعقاب جائحة كوفيد – ١٩ عام ٢٠٢٠ ارتفعت قيمة المبيعات من ٧١.٥ مليار درهم في ذلك العام إلى ٦٨٦.٨ مليار درهم في عام ٢٠٢٥ وارتفعت الأسعار بنسبة ٦٠٪، وتضاعف عدد المعاملات ست مرات. كل هذه البيانات متاحة للجميع على منصة DXBinteract”.

حول التباطؤ والفرص

“تميل فترات المخاطر الجيوسياسية في أي مكان في العالم إلى إبطاء المعاملات على المدى القصير لأن المستثمرين يصبحون بطبيعة الحال أكثر حذراً، هذه طبيعة بشرية بكل بساطة.
وفي الوقت نفسه، غالباً ما يدفع ذلك المستثمرين إلى التدقيق في الأسواق التي يرونها مستقرة ومنظمة بشكل جيد، ولهذا السبب، ستكون دبي محط أنظار الكثيرين في الوقت الراهن”.

“لقد أثبتت دبي باستمرار أنها واحدة من أكثر الأماكن جاذبية على مستوى العالم للعيش والعمل والاستثمار العقاري، وقد ساهمت السياسة الخارجية المتوازنة لدولة الإمارات العربية المتحدة في بناء علاقات ودية مع جميع القوى الأجنبية الكبرى، كما أن المقومات الاقتصادية القوية للبلاد تمنح المستثمرين الدوليين ثقة أكبر في السوق.”