تعليقات من فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة “أف اي أم” العقارية fäm Properties
1. هل يُمكنكم تزويدنا بتوقعاتكم بشأن الإيجارات في دبي لبقية العام؟
إن أقوى مؤشر نراه ليس الأسعار، بل سرعة عمليات التأجير.
خلال فترة عدم اليقين التي أعقبت الصراع الإيراني الأميركي، تباطأت عمليات التأجير بشكل ملحوظ في العديد من المناطق الأكثر نشاطاً في دبي. ففي منطقة الخليج التجاري وحدها، انخفضت عقود الإيجار الجديدة من حوالي 880 عقداً في فبراير إلى ما يقارب نصف هذا المستوى في مارس.
اللافت للنظر هو سرعة التعافي. فعلى الرغم من دخول موسم الصيف، سجلت منطقة الخليج التجاري حوالي 945 عقد إيجار جديد في يونيو، متجاوزةً بذلك نشاط فبراير. وهذا يدل على أن الطلب تأجل ولم يتراجع.
بينما تم تعديل متوسط الإيجارات في منطقة الخليج التجاري من حوالي 105.000 درهم إماراتي إلى 85.000 درهم إماراتي، فإن هذا يُمثل إعادة توازن صحية للسوق وليس ضعفاً. يستفيد المستأجرون من تحسن القدرة على تحمل التكاليف، بينما يستفيد الملاك من ارتفاع معدلات الإشغال وسرعة عمليات التأجير.
خلال الفترة المتبقية من عام 2026، نتوقع أن يظل نشاط التأجير قوياً في معظم قطاعات الإيجار، مع استمرار تعافي حجم المعاملات، بينما تصبح أسعار الإيجار أكثر ارتباطاً بالمجتمع المحلي بدلاً من أن تتحرك بشكل موحد في جميع أنحاء المدينة.
2. كيف يُتوقع أن تتحرك الإيجارات في أرقى المجمعات السكنية بالمدينة؟
لن يكون الاختلاف الأكبر بين المجمعات السكنية هو نمو الإيجارات فحسب، بل التوازن بين السعر وسرعة التأجير.
تستمر المجمعات السكنية الراسخة ذات الطابع المميز في جذب المستأجرين حتى بعد فترات عدم الاستقرار الجيوسياسي. تُعدّ منطقة الخليج التجاري مثالاً جيداً، حيث تعافى نشاط التأجير بالفعل إلى ما فوق مستويات ما قبل النزاع على الرغم من انخفاض قيم الإيجارات بشكل طفيف.
نعتقد أن جودة الحياة وبيئة الأعمال والبنية التحتية وفرص الاستثمار في دبي لا تزال عوامل جذب قوية، تُعيد السكان حتى بعد فترات قصيرة استكشف خلالها البعض بدائل خارج دبي.
ونتيجة لذلك، من المتوقع أن تستمر معظم المجمعات السكنية الراسخة في تحقيق معدلات إشغال جيدة، بينما يصبح التسعير مدفوعاً بشكل متزايد بظروف العرض المحلية بدلاً من الزخم على مستوى المدينة.
3. ما هي المناطق التي يُرجّح أن تشهد المزيد من الزيادات في الإيجارات، وبأي قدر؟
تباطأ نمو السوق إلى متوسط نمو معتدل على مستوى المدينة يتراوح بين 3% و6%، مع اقتصار الزيادات حالياً على مناطق محددة ذات طلب مرتفع. وستتركز الزيادات الأكبر في المناطق الساحلية الفاخرة للغاية مثل نخلة جميرا Palm Jumeirah وجزيرة بلوواترز Bluewaters Island نظراً للنقص الحاد في المعروض من الوحدات السكنية الفاخرة.
تشهد المراكز الحضرية الراسخة مثل داون تاون دبي Downtown Dubai ودبي مارينا Dubai Marina نمواً مطرداً، بينما قد تشهد مجمعات فلل العائلات الفاخرة مثل دبي هيلز إستيت Dubai Hills Estate زيادات تتراوح بين 5% و8% نظراً لانخفاض معدلات الشغور.
يُلاحظ النمو الأبرز في الضواحي في دبي الجنوب، حيث ترتفع الإيجارات بنسبة تتراوح بين 6% و10% نتيجة للتوسع الكبير في القوى العاملة حول مطار آل مكتوم الدولي.
4. ما هي المناطق التي يُتوقع أن تشهد استقراراً أو انخفاضاً في الإيجارات، وما هو نطاق التصحيح المتوقع؟
المناطق الأكثر ترجيحاً للاستقرار أو التصحيحات الطفيفة هي المناطق التي من المقرر تسليم وحدات جديدة كبيرة منها خلال الأشهر الثلاثة أو الأربعة القادمة.
مع دخول وحدات سكنية جديدة إلى السوق، سيواجه مُلّاك العقارات في تلك المناطق منافسةً أكبر، مما يُؤدي إلى ضغط على أسعار المباني القائمة، ويزيد من قوة التفاوض لدى المستأجرين.
نرى أن هذا تعديلٌ محليٌّ مدفوعٌ بالعرض، وليس تصحيحاً على مستوى المدينة بأكملها. من المتوقع أن تستمر المناطق ذات العرض المحدود والطلب القوي في تسجيل معدلات إشغال جيدة وأداء إيجار مستقر، بينما قد تشهد المناطق التي تشهد عمليات تسليم مركزة استقراراً مؤقتاً في الأسعار أو انخفاضاً طفيفاً.
5. كيف تتوقعون أن تؤثر مبادرة “الإيجار المرن” على قرارات المستأجرين واتجاهات الإيجار في دبي؟
من المرجح أن تؤثر مبادرة “الإيجار المرن” على سلوك المستأجرين من خلال تحويل التركيز من الالتزامات السنوية الثابتة إلى مرونة أكبر في الدفع وتحكم أفضل في الميزانية. من خلال تقديم أقساط شهرية وربع سنوية ونصف سنوية، تُخفف المبادرة الضغط المالي المُقدم، مما يُسهّل عملية اتخاذ القرار على المستأجرين الذين يُعطون الأولوية لإدارة التدفقات النقدية والقدرة على التنبؤ بها.
من منظور السوق، من المتوقع أن تُحسّن المبادرة إمكانية الحصول على الإيجار لمختلف الشرائح، لا سيما للمقيمين الجدد والأسر متوسطة الدخل الذين قد يجدون هياكل الدفع التقليدية مُقيّدة.
مع مرور الوقت، من المتوقع أن تُسهم هذه المبادرة في تعزيز استقرار معدلات الإشغال وتحسين استجابة سوق الإيجار، حيث يتنافس الملاك ليس فقط على السعر، بل أيضاً على المرونة وجودة الخدمة.
وتنسجم هذه المبادرة مع توجه دبي الأوسع نحو بيئة عقارية أكثر مرونة، وتعزز توجه المستأجرين نحو توقع هياكل دفع مُصممة خصيصاً لتلبية احتياجاتهم كأمرٍ أساسي وليس استثنائياً.
6. هل هذا هو الوقت المناسب للمستأجرين للتفكير في الانتقال إلى منزل جديد؟ إذا كانت الإجابة نعم، فما هي الأسباب الرئيسية؟
يعتمد تحديد الوقت المناسب للانتقال بشكل كبير على الحيّ الذي تسكن فيه وميزانيتك، ولكن سوق العقارات أصبح أكثر ملاءمة للمستأجرين.
أدت موجة كبيرة من تسليم العقارات الجديدة إلى زيادة ملحوظة في المعروض من المساكن في جميع أنحاء المدينة. هذا الارتفاع يخفف الضغط على أسعار الإيجارات الإجمالية وينهي الزيادات الحادة المكونة من رقمين التي شهدناها في السنوات الأخيرة، مما يجعلها فرصة جيدة للنظر في السوق.
إذا قررت البحث عن منزل جديد، فإن الميزة الرئيسية الآن هي زيادة الخيارات المتاحة وقوة التفاوض. يتنافس ملاك العقارات في الأحياء السكنية ذات الكثافة السكانية العالية والضواحي الحديثة بنشاط على جذب المستأجرين، مما يعني أنه يمكنك غالباً الحصول على أسعار أفضل، وخيارات تقسيط أكثر مرونة، أو حوافز مثل فترات إعفاء من الإيجار.
يُعد هذا وقتاً مناسباً للانتقال إذا كنت ترغب في تحسين وسائل الراحة في منزلك أو تقليل تكاليف السكن الشهرية. ولكن قد لا يكون الانتقال خياراً مناسباً إذا كنت تسكن في منطقة ساحلية راقية للغاية أو في مجمع فلل قائم، حيث يؤدي ارتفاع الطلب إلى ارتفاع الأسعار.
في غضون ذلك، إذا كان إيجارك الحالي محمياً ومنخفضاً بفضل مؤشر الهيئة العامة لتنظيم القطاع العقاري (RERA)، فقد تتجاوز تكلفة الانتقال إلى عقد جديد في السوق المفتوحة، بالإضافة إلى رسوم النقل وعمولات الوكلاء، فوائد الانتقال.
تشير بيانات التأجير الحديثة إلى أن سوق الإيجار في دبي قد تعافى بالفعل من التباطؤ المؤقت الذي شهده خلال فترة عدم الاستقرار الجيوسياسي في وقت سابق من هذا العام. ومع تجاوز نشاط التأجير الآن مستويات ما قبل النزاع في العديد من المناطق الرئيسية، بينما انخفضت الإيجارات في بعض المواقع، يتمتع المستأجرون حالياً بمزيج نادر من خيارات أوسع، وقوة تفاوضية أكبر، وسوق نشط للغاية.
7. هل هناك أي شيء آخر تود إضافته حول توقعات سوق الإيجار في دبي لبقية عام 2026؟
من أكثر المفاهيم الخاطئة شيوعاً أن انخفاض الإيجارات يشير تلقائياً إلى ضعف السوق.
ما نشهده في الواقع هو سوق أكثر ازدهاراً. فقد انتعشت سرعة التأجير بقوة بعد التباطؤ المؤقت في وقت سابق من هذا العام، حتى خلال أشهر الصيف. ففي منطقة الخليج التجاري، على سبيل المثال، سجل شهر يونيو عدداً أكبر من عقود الإيجار الجديدة مقارنة بشهر فبراير على الرغم من انخفاض متوسط الإيجارات.
يُحقق هذا الوضع مكاسب للطرفين. يستفيد المستأجرون من تحسّن القدرة على تحمل التكاليف، بينما يستفيد الملاك من سرعة الإشغال وزيادة نشاط التأجير.
في قطاع العقارات الفاخرة للغاية، لا يزال الطلب قوياً بشكل استثنائي. فقد سجلت الفيلات التي يزيد إيجارها عن 10 ملايين درهم إماراتي سبعة عقود إيجار جديدة منذ بداية العام، مقارنةً بثلاثة عقود خلال الفترة نفسها من العام الماضي، أي بزيادة قدرها 133%. كما سجلت الفيلات التي تتراوح أسعار إيجارها بين 5 و10 ملايين درهم إماراتي أحجام معاملات أعلى.
بشكل عام، تواصل دبي إثبات أن نمط الحياة فيها، وفرصها الاقتصادية، وجاذبيتها الاستثمارية لا تزال عوامل مؤثرة في الطلب. ولذلك، نتوقع نشاطاً قوياً في مجال التأجير في معظم قطاعات الإيجار خلال الفترة المتبقية من عام 2026، مع تركيز أي تعديلات في الأسعار بشكل كبير في المناطق التي تشهد زيادة ملحوظة في المعروض.
